Le fermage :
Le statut du fermage qui assure la stabilité du fermier ne laisse quasiment aucune place à la possibilité de quelconque aménagement contractuel.
En effet, l’ordonnance du 17 octobre 1945 qui a institué le fermage offre un cadre juridique très protecteur aux exploitants non propriétaires des terres exploitées.
Les avantages qui sont donnés aux fermiers dans le statut fermage lui garantissent de rester dans les lieux loués de manière durable avec un renouvellement de bail assuré auquel est attaché un droit à indemnités en fin de bail et un droit de préemption en cas de vente.
Cette protection offerte par le statut du fermage a pour conséquence une diminution de la valeur des terres occupées qui, en moyenne, est de 40 % par rapport à une terre libre.
Le statut du bail :
En contrepartie de cette perte d'une grande partie des droits attachés à la propriété, le législateur a posé le principe d’interdiction pour le fermier de céder le bail rural.
Néanmoins la loi du 5 janvier 2006 a instauré un bail cessibles hors cadre familial et qui tend à se rapprocher du bail commercial.
Le contrôle des structures :
Il convient ici de préciser que l'exploitation des terres n'est pas libre en agriculture puisque l'exploitant peut être tenu d’obtenir une autorisation préalable à la mise en valeur des terrains selon l'article L331-1 du code rural.
Cette procédure, bien que strictement administrative, va s'imposer à l'exploitant qu'il soit propriétaire, locataire (dont bénéficiaire d'un bail cessible), usufruitier…
La convention temporaire d'usufruit :
Les terres peuvent également faire l'objet d'une convention d'usufruit temporaire qui offre plus de liberté. Ce statut échappe en effet aux contraintes du fermage ci-dessus énoncées, mais a été fiscalement pénalisé depuis 2012 en cas de cession à titre onéreux.
L'usufruitier détient le pouvoir d'accomplir les actes d'administration et peux céder son usufruit. Cependant celui-ci a besoin du concours du nu-propriétaire pour donner à bail son fonds rural, sous peine de nullité.
Le nu-propriétaire peut prévoir dans la convention un pacte de préférence qui oblige l'usufruitier à lui donner la préférence en cas de cession. En revanche, il ne peut limiter l’utilisation du bien par l’usufruitier, notamment à une exploitation de nature agricole par exemple.
Reprises des terres à l'extinction :
Les causes d'extinction légales de l'usufruit (articles 617 et 618 du code civil) sont applicables et conduisent à une reconstitution de la pleine propriété. L'extinction de l'usufruit ne s'apparente pas à une cession et ne donne pas lieu à taxation aux droits d'enregistrement.
Le nu-propriétaire peut procéder à la cession de son droit sans accord de l'usufruitier et dans la très grande majorité des cas, de la SAFER. Le prix de cession sera déterminé en fonction de l'échéance de fin de l'usufruit.
Fiscalité :
Le nu-propriétaire ne percevant pas de loyers, il n’a donc pas de revenus à déclarer à l’impôt sur le revenu.
Selon la loi de finance rectificative pour 2012, les produits résultant de la première cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire portant sur des immeubles, sont déclarés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers et donnent lieu à l'application des droits d'enregistrement (droit de vente immobilier).
Rappelons également que pour la détermination de l'ISF, un bien grevé d'usufruit est, en règle générale, compris dans le patrimoine de l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété.
N'hésitez pas à vous rapprocher d'un cabinet membre du réseau AGIRAGRI pour plus de précisions.
Thierry BERGER
Expert-Comptable
Groupe MOZAIK
membre du réseau AGIRAGRI